অ্যাডভান্স আর নোটিশ: ভাড়াটিয়ার অ্যাডভান্স ন্যায্যভাবে সমন্বয়ের নিয়ম

ভাড়ার সম্পর্কে অ্যাডভান্স হলো সেই টাকা, যেটা নিয়ে দুই পক্ষের মনে থাকে দুই রকম। টাকাটা দেওয়া হয়েছিল কয়েক বছর আগে, এর মধ্যে ভাড়া সম্ভবত বেড়েছে, আর এটা দিয়ে কী কী মেটানো হবে, কেউ লিখে রাখেননি। তারপর ভাড়াটিয়া নোটিশ দেন, আর প্রশ্ন ওঠে: কত টাকা ফেরত যাবে?

এই গাইডে ওঠা থেকে নামা পর্যন্ত অ্যাডভান্স সামলানোর একটা ন্যায্য আর সহজ নিয়ম দেওয়া হলো, টাকার অঙ্কে উদাহরণসহ। এটা আইনি পরামর্শ না। আপনার চুক্তি আর আইনই আগে, আর চুক্তি অস্পষ্ট হলে বা বিরোধ গুরুতর হলে একজন আইনজীবীর সঙ্গে কথা বলুন।

অ্যাডভান্স কী, আর কী না

অ্যাডভান্স হলো লিজের শুরুতে ভাড়াটিয়ার দেওয়া টাকা, ঢাকায় সাধারণত এক থেকে তিন মাসের ভাড়ার সমান। এর কাজ দুটো ঝুঁকি থেকে আপনাকে বাঁচানো: শেষে বাকি পড়া ভাড়া, আর স্বাভাবিক ব্যবহারের বাইরে কোনো ক্ষতি।

এটা ভাড়া না, আর আপনার টাকাও না। ভাড়াটিয়ার হয়ে আপনি রেখে দিচ্ছেন। লিজ শেষ না হওয়া পর্যন্ত আপনার হিসাবে এটা আয় থেকে আলাদা থাকা উচিত। আয় ধরলে হিসাব দুবার ভুল হবে: যে বছর পেলেন সেবার বেশি, আর যে বছর ফেরত দিলেন সেবার কম।

আইন নিয়ে একটা কথা: বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১ অনুযায়ী বাড়িওয়ালা অগ্রিম হিসেবে এক মাসের ভাড়ার বেশি নিতে পারেন না। বাস্তবে ঢাকার অনেক চুক্তিতে এর বেশি চাওয়া হয়। আপনার ব্যবস্থা আইনের চেয়ে আলাদা হলে, কোনো বিরোধ শুরুর আগেই সেটা জেনে রাখা ভালো।

ওঠার দিন তিনটা জিনিস লিখে রাখুন

অ্যাডভান্স নিয়ে প্রায় সব তর্কের শুরু এমন কিছু থেকে, যা প্রথম দিন লেখা হয়নি। ভাড়াটিয়া ওঠার আগে ঠিক করে লিখে রাখুন:

1. অ্যাডভান্সের অঙ্ক আর কবে দেওয়া হলো, রসিদসহ।
2. এটা কী কী কাজে লাগানো যাবে: শেষের বাকি ভাড়া, ক্ষতি, না দেওয়া বিল, নাকি তিনটাই।
3. নোটিশের সময় শেষ মাসগুলোর ভাড়ায় সমন্বয় করা যাবে কি না, আর কয় মাসের।

ওঠার দিন ফ্ল্যাটের তারিখসহ ছবি তুলে রাখুন: দেয়াল, মেঝে, ফিটিংস, যন্ত্রপাতি, মিটারের রিডিং। ছবিগুলো ভাড়াটিয়াকেও দিন। পরে ক্ষতি আর স্বাভাবিক ক্ষয় আলাদা করার একমাত্র ন্যায্য উপায় এই ছবি।

নোটিশের সময়: চুক্তিতে যা লেখা

ঢাকার বেশিরভাগ চুক্তিতে দুই পক্ষের জন্যই এক থেকে তিন মাসের নোটিশের কথা থাকে, দুই মাস সবচেয়ে বেশি দেখা যায়। নোটিশের সময়ে লিজ আগের মতোই চলে: ভাড়াটিয়া থাকেন, আর সেই মাসগুলোর ভাড়া দেওয়ার কথা।

কবে নোটিশ দেওয়া হলো, তারিখটা লিখে রাখুন। সেই তারিখ থেকে নোটিশের সময় পেরোলেই লিজ শেষ। ১৫ আগস্ট নোটিশ দিলে আর দুই মাসের নোটিশ থাকলে ভাড়াটিয়া ১৫ অক্টোবর চলে যেতে পারেন, আর অক্টোবর হয় শেষ মাসের ভাড়া।

শেষ মাসগুলোর ভাড়ায় অ্যাডভান্স সমন্বয়

খুব প্রচলিত একটা ব্যবস্থা: "অ্যাডভান্স শেষ মাসগুলোর ভাড়ার সঙ্গে সমন্বয় হবে"। শেষে একবারে না করে মাসে মাসে করলে এটা সবচেয়ে ভালো কাজ করে।

উদাহরণ ১: অ্যাডভান্সে ঠিক নোটিশের মাসগুলো মেটে

• ভাড়া: মাসে ৳২৫,০০০
• অগ্রিম জমা: ৳৫০,০০০
• নোটিশ ১ আগস্ট, দুই মাসের নোটিশ, তাই লিজ শেষ ৩০ সেপ্টেম্বর

আগস্ট আর সেপ্টেম্বরে ভাড়াটিয়া নগদ কিছু দেন না। প্রতি মাসে আপনি ৳২৫,০০০ ভাড়া লেখেন অ্যাডভান্স থেকে পরিশোধ হিসেবে। সেপ্টেম্বরের পর অ্যাডভান্স পুরো শেষ। ফ্ল্যাট যেমন দিয়েছিলেন তেমন থাকলে ফেরত দেওয়ার কিছু নেই, পাওনাও নেই।

মাসে মাসে লেখাটা জরুরি। এতে ভাড়াটা যে মাসে কাটা হলো সেই মাসের আয় হিসেবে দেখায়, আর "অগ্রিম জমা" ঠিক সময়ে শূন্যে নামে।

ওঠার পর ভাড়া বেড়ে থাকলে

অ্যাডভান্স দেওয়া হয়েছিল পুরোনো ভাড়ায়, এর মধ্যে ভাড়া বেড়েছে। তাহলে সমন্বয় করুন টাকায়, মাসে না।

উদাহরণ ২: ভাড়া বেড়েছে

• ২০২৩-এ দেওয়া অ্যাডভান্স: ৳৪০,০০০ (পুরোনো ৳২০,০০০ ভাড়ায় দুই মাস)
• এখনকার ভাড়া: ৳২৪,০০০
• নোটিশের মাস: দুই, তাই পাওনা ৳৪৮,০০০

অ্যাডভান্সে ৳৪৮,০০০-এর মধ্যে ৳৪০,০০০ মেটে। বাকি ৳৮,০০০ ভাড়াটিয়া নগদে দেন। অ্যাডভান্সে আর দুই মাস না মিটলেও "অ্যাডভান্সে দুই মাস চলবে" বলা থেকেই অনেক তর্ক শুরু হয়। টাকায় হিসাব করুন, যোগ-বিয়োগটা দেখান।

কাটার টাকা: কোনটা রাখা ন্যায্য

বাসা ছাড়ার দিন ভাড়াটিয়াকে নিয়ে ফ্ল্যাটটা ঘুরে দেখুন, ওঠার দিনের ছবির সঙ্গে মিলিয়ে। স্বাভাবিক ব্যবহারের বাইরের জিনিসের জন্য কাটা ন্যায্য:

• ভাঙা ফিটিংস, দরজা, টাইলস বা কাচ
• কয়েকটা ছবির পেরেকের বাইরে দেয়ালে বড় গর্ত
• আপনার দেওয়া যন্ত্রপাতির ক্ষতি
• ভাড়াটিয়ার নামে না দেওয়া বিল, যা আপনার ঘাড়ে পড়ে
• ফ্ল্যাট খুব নোংরা রেখে গেলে পরিষ্কারের খরচ

যেগুলো কাটা ন্যায্য না:

• সাধারণ থাকার কারণে রং ফিকে হওয়া বা দাগ পড়া
• স্বাভাবিক ব্যবহারে মেঝে আর দরজার হাতলের ক্ষয়
• যে মেরামত এমনিতেই আপনার দায়িত্ব, যেমন পুরোনো গিজার নষ্ট হয়ে যাওয়া
• যেকোনো নতুন ভাড়াটিয়ার আগে আপনি এমনিতেই যে রং করাতেন, তার খরচ

প্রতিটি কাটার জন্য লিখে রাখুন কীসের জন্য আর কত টাকা। মিস্ত্রি বা দোকানের রসিদ থাকলে তর্ক করা কঠিন।

ফেরতের হিসাব

ক্রমটা জরুরি। অ্যাডভান্সের হিসাব মেলান এই ক্রমে:

1. আগে বাকি ভাড়া, পুরোনো মাস আগে, বাসা ছাড়ার মাস পর্যন্ত
2. তারপর কাটার টাকা
3. যা থাকে, ভাড়াটিয়াকে ফেরত

উদাহরণ ৩: কাটার টাকাসহ অ্যাডভান্স

চাবি ফেরতের দিনই ফেরতের টাকা দিন, অথবা লিখিতভাবে ঠিক করা কোনো তারিখে। "সব দেখে নিই" বলে সপ্তাহের পর সপ্তাহ আটকে রাখা একটা ভালো ভাড়ার সম্পর্ককে খারাপ স্মৃতি বানানোর সবচেয়ে দ্রুত উপায়।

নোটিশ ছাড়া চলে গেলে

কখনো কখনো ভাড়াটিয়া চুক্তির নোটিশ না দিয়েই আগে চলে যান। চুক্তিতে সাধারণত লেখা থাকে, তবুও নোটিশের সময়ের ভাড়া দিতে হবে।

উদাহরণ ৪: নোটিশ দেওয়া হয়নি

• ভাড়া: ৳২২,০০০; দুই মাসের নোটিশ লাগে
• ভাড়াটিয়া নোটিশ ছাড়া ৫ মার্চ চলে গেলেন
• অগ্রিম জমা: ৳৪৪,০০০

দুই মাসের নোটিশের শর্তে মার্চ আর এপ্রিলের ভাড়া পাওনা: ৳৪৪,০০০। অ্যাডভান্সে ঠিক মিটে যায়, ফেরত কিছু নেই। তবে এপ্রিল থেকে ফ্ল্যাট আবার ভাড়া দিতে পারলে চলে যাওয়া ভাড়াটিয়ার কাছ থেকে শুধু মার্চের ভাড়া নেওয়া আর বাকিটা ফেরত দেওয়াই ন্যায্য। এপ্রিলের ভাড়া তো হারাননি, দুবার নেবেন না।

অ্যাডভান্সে না কুলালে

বাকি ভাড়া আর কাটার টাকা অ্যাডভান্সের চেয়ে বেশি হলে, পার্থক্যটা ভাড়াটিয়ার কাছে পাওনা থাকে। পুরো হিসাবটা দেখান, একটা তারিখ ঠিক করুন, আর দিলে রসিদ দিন। আলাপটা সংখ্যা নিয়ে রাখুন, মানুষটাকে নিয়ে না।

হিসাবটা কাগজে লিখুন

ফলাফল যাই হোক, হিসাবটা লিখে ফেলুন: অগ্রিম জমা, তা থেকে প্রতি মাসের ভাড়া, প্রতিটি কাটার কারণসহ, আর ফেরত বা বাকি পাওনা। দুজনেই সই করুন। দুজনের কাছেই একটা কপি থাকুক। বাসা ছাড়ার দিন সই করা হিসাব পরে প্রায় কখনো বিরোধে গড়ায় না।

Griho যেভাবে সামলায়

ভাড়াটিয়া যোগ করার দিন থেকেই Griho অ্যাডভান্সকে রাখে অগ্রিম জমা হিসেবে, আয় থেকে আলাদা। নোটিশ লিখলে লিজ শেষের তারিখ নিজেই হিসাব হয়ে যায়। চুক্তিতে থাকলে নোটিশের মাসগুলোর ভাড়া অ্যাডভান্স থেকে দিতে পারেন, এক মাস করে। বাসা ছাড়ার দিন Griho অ্যাডভান্স, বাকি ভাড়া আর আপনার কাটার টাকা এক জায়গায় এনে ঠিক ক্রমে হিসাব করে, আর ফেরত বা বাকি পাওনা দেখায়। তারপর ভাড়াটিয়ার ভাষায় সইয়ের জায়গাসহ একটা পিডিএফ তৈরি করে। দেখুন অ্যাডভান্স, নোটিশ আর বাসা ছাড়া।

ছোট চেকলিস্ট

• ওঠার দিন অ্যাডভান্স, তার উদ্দেশ্য আর সমন্বয়ের নিয়ম লিখে রাখুন
• ওঠার দিন ফ্ল্যাটের তারিখসহ ছবি তুলে ভাড়াটিয়াকে দিন
• কবে নোটিশ দেওয়া হলো লিখে রাখুন; সেখান থেকে নোটিশের সময় গুনুন
• অ্যাডভান্স সমন্বয় করুন মাসে মাসে, টাকায়, "মাস" গুনে না
• শুধু স্বাভাবিক ব্যবহারের বাইরের ক্ষতির জন্য কাটুন, রসিদসহ
• ক্রম মেনে হিসাব: বাকি ভাড়া, তারপর কাটা, তারপর ফেরত
• বাসা ছাড়ার দিন, বা লিখিত তারিখে টাকা ফেরত দিন
• হিসাব কাগজে লিখে দুই পক্ষই সই করুন